La legge n. 220/2012 rivoluziona completamente i rapporti che legano amministratori e condomini. Grazie alla riforma, infatti, si suppone che gli oltre 50 milioni di cittadini che vivono oggi in condominio, ossia l’85% delle famiglie italiane, otterranno maggiori diritti nei confronti dell’amministratore, beneficiando altresì di una maggiore supervisione finanziaria. Anche l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari(Anaci), su dichiarazione dello stesso presidente, Pietro Membri, sembra essere rimasta soddisfatta dalle modifiche apportate dalla riforma.
Sono diverse le novità che recepiscono orientamenti già ampiamente consolidati dalla Corte di Cassazione, ad esempio in materia di riscaldamento centralizzato o attinenti alla gestione di un conto corrente intestato al condominio. Altrettanto numerose sono, però, le correzioni che introducono vere e proprie innovazioni, come quelle concernenti il profilo dell’amministratore, il cui “statuto” cambia radicalmente, o quelle riguardanti il quorum assembleare.
L’avvio della riforma, fortemente voluta per via sia dei mutamenti tecnici e tecnologici subentrati che dell’evoluzione dei modelli di insediamento abitativo, ha prodotto, tenendo salde le disposizioni della giurisprudenza in materia, un ampio ed articolato contenuto che è arrivato a toccare interamente la disciplina del condominio. Di seguito, le tematiche piu’ dibattute
Il nuovo amministratore di condominio
L’articolo 9 sostituisce l’articolo 1129 del Codice civile in materia di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore, la cui carica dura un anno ed è rinnovata per eguale durata. L’articolo 10 rinnova l’articolo 1130 del Cc, in materia di attribuzioni dell’amministratore, orientate verso una maggior tutela della trasparenza del suo operato. Con l’articolo 11 viene, invece, inserito nel Codice civile l’articolo 1130-bis, che disciplina il rendiconto condominiale. L’articolo 12 modifica, infine, l’articolo 1131 del Cc, chiarendo a quale norma si intende fare riferimento. L’amministratore di condominio diventa una figura obbligatoria all’interno degli agglomerati condominiali che comprendono più di otto condomini. I requisiti per la nomina, rispetto al passato, sono stati innalzati: la persona è tenuta infatti a possedere un diploma di scuola media superiore, deve superare un corso di formazione professionale oltre che frequentare sistematicamente attività formative. Gli stessi requisiti possono, però, venire ridotti qualora la carica venga rivestita da uno dei condomini o nel caso sia già stata svolta almeno per un anno nel corso dell’ultimo triennio. Tra le variazioni più importanti emerge una serie di elementi che l’amministratore è chiamato a fornire ai condomini, in termini di conoscenza e pubblicità, per consentire loro di valutare le rispettive qualifiche ed il rispettivo operato. In tal senso, l’amministratore a cui sia richiesto, all’atto dell’accettazione della nomina dovrà presentare una polizza di assicurazione per responsabilità civile, a garanzia degli atti compiuti nello svolgimento del mandato. Seguono inoltre: l’obbligo di passare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle erogate per il condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario intestato allo stesso; l’obbligo di agire, eccetto in caso di dispensa da parte dell’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è esigibile. Sono stati standardizzati anche i comportamenti per i quali può disporsi la revoca dell’incarico. L’attenzione, infatti, che il nuovo amministratore dovrà riporre nel rispetto della normativa è massimo: il riscontro del mancato adempimento (irregolarità fiscali o mancata apertura del conto condominiale) anche da parte di un solo condomino può provocarne la revoca.
Assemblea
L’avviso di convocazione potrà essere inviato via fax, tramite posta elettronica certificata (PEC) o tramite recapito a mano. Può dunque dirsi definitivamente addio al vecchio, ufficioso, invito a voce e i nostalgici del tradizionale metodo, se non si adegueranno alle nuove disposizioni, potranno incapparsi nei ricorsi presentati dai condomini assenti dissenzienti. Sono stati introdotti anche nuovi limiti numerici al cumulo delle deleghe di voto, con tanto di divieto di delega all’amministratore. Anche i quorum per la validità delle delibere assembleari sono stati modificati, nello specifico le variazioni riguardano:
la costituzione in prima convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
la costituzione in seconda convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
le delibere (sempre in seconda convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.
Più controllo contro i morosi e sanzioni
I condomini che ritarderanno i pagamenti, hanno a disposizione sei mesi di tempo per regolarizzare le rispettive posizioni. Terminato questo intervallo, l’amministratore senza obblighi di consulta per l’assemblea, sarà tenuto a procedere tramite l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi. Qualora la morosità dovesse protrarsi oltre i sei mesi, il condomino dovrà essere inibito dalla fruizione dei servizi comuni. La sanzione prevista per chi infrange il regolamento di condominio può oscillare dai 200 fino agli 800 euro.
Benvenuti gli animali domestici
La nuova riforma prevede più libertà per i possessori di animali domestici. Quest’ultimi, infatti, potranno godersi i loro amici a quattro zampe senza troppe rinunce, ferma restando la tassativa osservanza del regolamento previsto per le aree comuni. In particolare, rimane valida l’ordinanza del ministero della Salute, entrata in vigore il 23 marzo 2009, che sancisce l’obbligatorietà, nei confronti dei proprietari di animali, di mantenere pulita l’area di passeggio, di utilizzare il guinzaglio in tutti gli spazi condominiali e di applicare la museruola nel caso di animali aggressivi. Chi sceglie di possedere animali domestici è tenuto comunque a non dimenticare di essere investito di responsabilità civile e penale in caso di danno o lesione
Parti comuni
L’articolo 1 sostituisce l’articolo 1117 del Codice civile, offrendo un’indicazione più esaustiva, anche se non tassativa, sulle parti comuni dell’edificio. Rimane attuale l’affermazione giurisprudenziale secondo cui il diritto di condominio sulle parti comuni dell’edificio trova fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l’esistenza dell’edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. In tal senso, la presunzione di comproprietà posta dall’articolo 1117 Cc, la quale comprende un elenco non categorico ma esemplificativo dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per riscontrabili caratteristiche strutturali, serve in via esclusiva all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità doverosa, dal momento che la destinazione particolare del bene arriva a prevalere sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Tra le diverse specificazioni sono espressamente indicati, come parti comuni, i sottotetti qualora destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all’uso comune. Il testo del recente art. 1117 risente anche degli aggiornamenti di natura tecnologica con specifico riguardo ai sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione, tra l’altro, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, sia da satellite che via cavo.
Rispetto ambientale ed energetico
L’articolo 7 della nuova legge recita: “E’ consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi”. Viene pertanto favorito chi provvede ad installare sistemi per il risparmio energetico. L’installazione viene comunque a dipendere dal parere dell’assemblea, la quale è chiamata ad adoperarsi per: “imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto”.
Riscaldamento e ascensore
La nuova riforma chiarisce la ripartizione delle spese per il servizio di ascensore: per metà si considererà il valore millesimale e per l’altra metà verrà a valere il piano. E’ l’articolo 8 a specificare: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”. Contemporaneamente, i condomini che esprimono l’intenzione di distaccarsi dal sistema di riscaldamento centralizzato saranno abilitati a farlo anche senza il benestare dell’assemblea, a condizione che continuino a versare le spese di manutenzione straordinaria senza arrecare danno agli altri condomini.
Innovazioni
Il legislatore, nell’introdurre alcuni commi nel testo dell’articolo 1120 Cc, segnala una serie di innovazioni per la cui approvazione è prevista una maggioranza meno forte rispetto alle innovazioni indirizzate, in linea generale, al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, di cui all’articolo 1120, primo comma, Cc. Si tratta di fattispecie volte a valorizzare l’immobile sotto il profilo della sicurezza e della salubrità impiantistica, dell’abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell’installazione degli impianti per accedere a flussi informativi.
Sito internet condominiale
L’Art. 71 – ter contempla la possibilità di aprire un sito internet condominiale che risponda ad obiettivi non promozionali ma di trasparenza. In esso dovranno trovare posto le pubblicazioni di atti, verbali, notizie, documenti utili per i condomini aventi finalità di chiarezza e trasparenza. “Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini”.
Bilancio condominiale
E’ stato introdotto il principio della trasparenza. Il nuovo bilancio va a comporsi di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota riassuntiva che esplica la gestione. L’assemblea ha inoltre facoltà di nominare un revisore dei conti del condominio.
Normativa
Si allega di seguito il testo completo della nuova riforma del condominio previste dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante “Modifica alla disciplina del condominio negli edifici”.